DSR 계산기 2026, 내 연봉이면 주담대 얼마? 수도권·지방 8칸 전부 계산

엑셀 PMT 한 줄로 내 한도 직접 확인, 부업 소득으로 분모 늘리는 법까지

2026년 4월 21일 발행

캡션: 같은 연봉, 다른 지역 — 주담대 한도가 달라져요

이 글의 핵심 - 2026년 4월 기준, 변동형·시장금리 4.3% 가정이면 수도권 심사금리 7.3%, 지방 5.05%로 계산돼요. 같은 연봉 5,000만 원도 주담대 한도는 약 6,600만 원 차이예요. - 엑셀 =PMT(심사금리/12, 360, -원금) 한 줄로 내 변수에 맞춰 직접 검증할 수 있어요. - 연봉 3,500만/5,000만/7,000만/1억 원 × 수도권·지방 8칸 실한도를 한 번에 확인할 수 있어요.

연봉 5,000만 원으로 수도권에 집을 사려면 주담대 한도는 약 2.43억 원, 지방이면 약 3.09억 원이에요. 같은 연봉인데 지역만 달라져도 6,600만 원 차이가 생겨요. 다만 이 숫자는 모든 주담대에 똑같이 적용되는 확정 한도가 아니라, 시장금리 4.3%, 변동형에 가까운 30년 원리금균등, 기존 대출 0원을 넣은 시뮬레이션이에요.

2025년 7월 스트레스 DSR 3단계와 10월 15일 수도권 대책이 겹치면서 수도권 한도 계산이 훨씬 보수적으로 바뀌었어요. “연봉 1억인데 주담대가 6,800만 원 줄었다”는 기사를 지나치셨다면, 수도권에 안 사시거나 본인 연봉을 기사에서 못 찾으셨기 때문일 수 있어요. 이 글에선 연봉 3,500만/5,000만/7,000만/1억 원 × 수도권/지방 = 8개 칸 실한도를 표로 정리하고, 엑셀 PMT 한 줄로 내 금리·기간을 다시 계산하는 방법, 부업 증빙·맞벌이 합산으로 DSR 분모를 늘리는 실전 경로까지 정리해드릴게요.

2025-07 → 2025-10 → 2026 상반기, 내 한도는 왜 이렇게 깎였나

1년 사이 규제 3개가 겹치면서 수도권 주담대 한도가 크게 줄었고, 지방 유예는 시한부예요.

캡션: 2025-07부터 2026 상반기까지 규제 변화 타임라인

첫 번째는 2025년 7월 1일 스트레스 DSR 3단계 전면 시행이에요. 스트레스 DSR은 금리 상승 가능성을 미리 반영해 심사하는 제도예요. 기본 가산금리는 1.5%p이고, 지방은 2026년 상반기까지 2단계 적용비율이 유지되는 구조예요.

두 번째는 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책이에요. 서울 25개 자치구와 경기 12곳이 투기과열지구로 재지정되고, 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 1.5%p에서 3.0%p로 상향됐어요. 동시에 주담대 상한도 도입됐어요. 주택가격 기준으로 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원 상한이에요.

세 번째가 2026년 상반기 지방 유예 유지와 하반기 확대 가능성이에요. 지방은 2026년 상반기까지 수도권보다 완화된 스트레스 DSR 구조가 적용되지만, 이후에는 가계부채와 부동산 시장 상황에 따라 달라질 수 있어요. 지방 독자는 “2026년 하반기 유예 종료 전 실행 여부”를 미리 검토하는 편이 안전해요.

중요한 점은 스트레스 금리가 상품 유형에 따라 달라진다는 부분이에요. 최종 적용 스트레스 금리는 스트레스 금리 × 기본 적용비율 × 대출유형별 적용비율로 계산돼요. 변동형은 적용비율이 높고, 혼합형·주기형은 고정기간 또는 금리변동주기 비중에 따라 적용비율이 달라져요. 그래서 이 글의 7.3%·5.05% 계산은 변동형에 가까운 조건을 놓고 한도를 보수적으로 본 값으로 이해하시면 됩니다.

DSR 40% 공식과 원리금균등 PMT — 엑셀 한 줄로 끝내기

DSR은 (연간 모든 대출 원리금 ÷ 연소득) × 100이에요. 원리금은 엑셀 PMT 함수 하나로 계산할 수 있어요.

캡션: PMT 함수로 월 상환액과 연 상환액을 한 번에 계산해요

DSR 한도는 1금융권 40%, 2금융권 50%예요. “모든 대출”에는 주담대·신용대출·카드론·마이너스통장·자동차 할부 원리금이 들어가요.

특히 마이너스통장은 가볍게 보면 안 돼요. 마통 5,000만 원을 이미 보유하고 있으면 사용액이 아니라 약정한도 기준으로 DSR에 잡힐 수 있고, 일시상환 신용대출은 DSR 산정 때 통상 5년 산정만기와 금리까지 반영돼요. 단순히 “5,000만 원 대출이 있으니 주담대가 몇 천만 원 줄겠지”가 아니에요. 상품·금리·은행 산정 방식에 따라 연간 원리금이 1,100만 원대 이상으로 잡힐 수 있고, 이 경우 이 글의 PMT 계수 기준으로 주담대 한도는 수도권 약 1.4억 원, 지방 약 1.8억 원 수준까지 줄어들 수 있어요. 주담대 상담 전에는 기존 마통·신용대출의 은행 DSR 산정액을 먼저 확인하셔야 해요.

원리금균등 월상환액은 엑셀이나 구글시트에 아래 PMT 함수 한 줄을 넣으면 계산돼요.

=PMT(연이율/12, 360, -원금)

연 4.3%·30년·3억 원 예시는 이렇게 넣으면 돼요.

=PMT(4.3%/12, 360, -300000000)

결과는 월 1,484,173원, 연 17,810,075원 수준이에요. 한국주택금융공사 월별상환원리금 계산기 결과와도 큰 차이 없이 맞아떨어져요.

차이를 만드는 핵심은 심사금리예요. 스트레스 DSR은 실제 대출금리가 아니라 “실제 금리 + 스트레스 가산금리”로 한도를 계산해요. 시장금리 4.3%, 변동형에 가까운 조건으로 보면 아래처럼 계산돼요.

• 수도권·규제지역: 4.3% + 3.0%p = 심사금리 7.3%
• 지방: 4.3% + 0.75%p = 심사금리 5.05%

은행이 실제로 받는 이자는 4.3%일 수 있어도, 한도 계산은 더 높은 금리로 보수적으로 본다는 뜻이에요. 그래서 같은 연봉이어도 지역과 상품 유형에 따라 한도가 크게 달라져요.

연봉 3,500/5,000/7,000/1억 × 수도권·지방 — 8칸 실한도 매트릭스

같은 연봉 5,000만 원도 수도권 약 2.43억 원, 지방 약 3.09억 원이에요. 약 6,600만 원 차이예요. 연봉 1억 원은 지방에서 6억 원 상한에 먼저 막히고, 수도권에선 약 4.86억 원에서 DSR이 먼저 막혀요.

캡션: 연봉 4구간 × 지역 2곳 = 8개 칸 실한도 공개

기본 가정은 시장금리 4.3%, 30년 원리금균등, DSR 40%, 1금융권, 기존 대출 0원이에요. 심사금리는 변동형에 가까운 조건으로 수도권 7.3%, 지방 5.05%를 적용했어요.

연봉	연 원리금 한도(40%)	수도권(심사 7.3%)	지방(심사 5.05%)	차이
3,500만 원	1,400만 원	약 1.70억 원	약 2.16억 원	4,600만 원
5,000만 원	2,000만 원	약 2.43억 원	약 3.09억 원	6,600만 원
7,000만 원	2,800만 원	약 3.40억 원	약 4.32억 원	9,200만 원
1억 원	4,000만 원	약 4.86억 원	약 6.00억 원(상한)	1.14억 원

연봉 5,000만 원·수도권 계산을 직접 풀어보면 이래요. 연 원리금 한도는 2,000만 원이에요. 심사금리 7.3%·30년 기준으로 원금 1원당 연 상환액은 PMT(7.3%/12, 360, -1)×12 = 0.08230이에요. 최대 원금은 2,000만 ÷ 0.08230 ≈ 2.43억 원이에요. 구글시트에 공식을 직접 넣어보면 같은 숫자가 나와요.

마통 5,000만 원이 있으면 계산이 확 달라져요. 은행이 해당 마통의 연간 원리금 산정액을 약 1,100만 원대로 잡는다면, 연봉 5,000만 원의 DSR 여유는 2,000만 원에서 약 900만 원대로 줄어요. 그러면 신규 주담대 한도는 수도권 기준 약 2.43억 원에서 약 1.1억 원대로 내려갈 수 있어요. 지방도 약 3.09억 원에서 약 1.4억 원대로 내려갈 수 있어요. 실제 감소폭은 금리·만기·상환방식·은행 산정 기준에 따라 달라지므로, 상담 전 “기존 대출별 DSR 반영 연 원리금”을 숫자로 받아보셔야 해요.

은행 앱 시뮬레이션과 이 표가 완전히 같지 않을 수도 있어요. 은행별 우대금리, 고정·혼합·주기형 여부, LTV, DTI, 기존 대출, 주택가격 상한 중 낮은 쪽이 최종 한도가 되기 때문이에요. 이 매트릭스는 확정 승인액이 아니라 상한 가이드로 보시는 게 맞아요.

주의 — 수도권 주담대는 주택가격별 법정 상한이 따로 있어요. 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이에요. 연봉 3,500만~7,000만 원 구간은 대체로 상한 전에 DSR이 먼저 막히지만, 고소득자이거나 배우자 소득 합산을 하는 경우에는 주택가격 상한도 반드시 같이 봐야 해요.

단톡방 공유 한 줄은 이렇게 정리하면 돼요. “연봉 5,000만 원 + 기존 대출 0원 + 변동형 가정이면 수도권 약 2.43억 원 / 지방 약 3.09억 원 / 차이 약 6,600만 원”이에요.

한도가 부족하면 '분모'를 늘려라 — 부업 증빙·맞벌이 합산 실전

DSR은 연소득이 분모예요. 부업·사이드잡 수입을 5월 종합소득세 신고로 소득금액증명원에 올리면 증빙소득이 되어 분모가 늘어날 수 있어요.

캡션: 부업 소득 → 5월 종소세 신고 → 소득금액증명원 → 은행 제출 4단계

먼저 증빙소득 vs 인정소득 차이부터 보셔야 해요. 증빙소득은 원천징수영수증, 소득금액증명원처럼 서류로 확인되는 소득이에요. 인정소득은 국민연금·건강보험료 납부 기록으로 추정한 소득이에요. 주담대 DSR에서는 증빙소득이 가장 깔끔하고, 인정소득은 한도나 합산 조건에서 제약이 생길 수 있어요.

부업·블로그·유튜브 수입이 있다면 5월 종합소득세 신고를 챙기셔야 해요. “3.3% 원천징수만 떼고 신고하지 않은 수입”은 은행이 소득으로 보기 어려워요. 절차는 정부24 소득금액증명서 발급 후 은행 제출이에요. 단 은행에 따라 1~2년치 신고 이력이 있어야 안정 소득으로 인정해주는 경우가 많아요. 기준점은 직장인 투잡 종합소득세, 얼마부터 신고해야 할까 글에 따로 정리해두었어요.

맞벌이는 조금 더 복잡해요. 주담대에 한해 부부 소득 합산이 가능하지만, 배우자가 주담대를 보유하지 않고 양쪽 모두 증빙소득자여야 하는 식의 조건을 봐야 해요. 소득을 합치면 한도가 커질 수 있지만, 동시에 배우자의 마통·카드론·자동차 할부 원리금도 함께 분자에 합산돼요. 그래서 합산 전에는 배우자 부채를 먼저 정리하는 편이 유리할 수 있어요.

공동명의나 배우자 합산을 선택하면 금리 우대 조건도 달라질 수 있어요. 주거래 우대, 급여이체, 카드 사용, 자동이체 조건이 바뀌면서 0.1~0.2%p 금리 차이가 생기는 경우도 있어요. 금리 부담을 줄이는 실무 팁은 대출 금리 낮추는 방법 5가지에 정리돼 있어요.

은행 가기 전 10분 체크리스트 + 자주 묻는 질문

캡션: 내 상황 진단 5단계 체크리스트

내 상황 진단 5단계

• [ ] 1단계. 내 연봉 × 거주지역 칸에서 8셀 매트릭스 수치 확인
• [ ] 2단계. 기존 마통·신용대출·카드론·자동차 할부의 DSR 반영 연 원리금 확인
• [ ] 3단계. 부업 소득이 있다면 최근 2년치 종합소득세 신고 여부 확인
• [ ] 4단계. 수도권 거주자는 주택가격별 6억·4억·2억 상한 대조
• [ ] 5단계. 지방 거주자는 2026년 하반기 유예 종료 전 실행 타이밍 검토

계산기는 상황별로 나눠 쓰면 좋아요. 토스피드는 UI가 깔끔하고, 핀다는 여러 은행 비교 시뮬레이션에 편해요. 뱅크샐러드는 최신 규제 반영이 빠른 편이에요. 정부 공식 계산이 필요하면 한국주택금융공사 월별상환원리금 계산기를 쓰시면 돼요.

자주 묻는 질문

Q1. 연봉 5,000만 원이면 주담대 얼마까지 받을 수 있나요?
2026년 4월 기준, 기존 대출 0원이고 시장금리 4.3%·변동형에 가까운 30년 원리금균등으로 계산하면 수도권 약 2.43억 원, 지방 약 3.09억 원이에요. 다만 마통 5,000만 원이나 신용대출이 있으면 한도가 1억 원 이상 줄어들 수 있어요. 일시상환 신용대출은 DSR 산정 때 5년 산정만기와 금리 등이 반영될 수 있어서, 은행에서 기존 대출별 DSR 반영 연 원리금을 먼저 확인하셔야 해요.

Q2. DSR 40% 계산은 어떻게 하나요?
(연간 모든 대출 원리금 ÷ 연소득) × 100이 40% 이하여야 해요. 원리금은 엑셀 =PMT(심사금리/12, 360, -원금)*12로 계산한 뒤 기존 대출 원리금을 더하면 돼요. 1금융권은 보통 40%, 2금융권은 50% 기준을 봐요.

Q3. 맞벌이 DSR 합산은 어떤 조건에서 되나요?
주담대에 한해 부부 소득 합산이 가능해요. 다만 배우자가 주담대를 보유하지 않고, 양쪽 모두 증빙소득자여야 하는 등 은행별 확인 조건이 있어요. 소득을 합치면 배우자의 마통·카드론·자동차 할부 원리금도 함께 분자에 들어가므로, 합산 전 배우자 부채부터 점검하셔야 해요.

마치며

수도권 심사금리 7.3%, 지방 5.05%는 2026년 4월 기준으로 시장금리 4.3%, 변동형에 가까운 주담대를 놓고 계산한 값이에요. 이 가정에서는 같은 연봉 5,000만 원도 지역에 따라 약 6,600만 원, 연봉 1억 원은 약 1.14억 원까지 차이가 납니다.

엑셀 =PMT(심사금리/12, 360, -원금) 한 줄이면 내 변수로 직접 검증할 수 있어요. 한도가 부족하면 금리만 볼 게 아니라 분모, 즉 증빙 가능한 소득을 늘리는 방법도 같이 봐야 해요. 반대로 마통·신용대출·카드론처럼 DSR 분자에 크게 잡히는 대출은 먼저 줄이는 게 더 빠른 해법일 수 있어요.

오늘 당장 할 수 있는 한 가지는 구글시트를 열고 =PMT(7.3%/12, 360, -1)*12를 입력한 뒤 내 연봉 40%를 나눠보는 일이에요. 30초면 내 칸 숫자가 나와요. 지방 거주자라면 2026년 하반기 유예 종료 전 실행 타이밍을 계산해두시고, 부업 수입이 있으면 올해 5월 신고도 챙기세요.

대출 한도는 운이 아니라 식이에요. 내 식에 내 숫자를 넣어보는 것, 그게 첫 집 마련의 출발점이에요.

본 블로그의 내용은 2026년 4월 기준 공개 자료와 가정에 따른 일반 정보예요. 실제 대출 가능액은 은행, 상품 유형, 금리, 기존 대출, LTV·DTI·DSR 심사 결과에 따라 달라질 수 있으므로 실행 전 금융기관 상담으로 확인하셔야 해요.