전세사기 예방, 계약 전 5단계만 확인하면 됩니다 (2026 등기부·근저당·전입세대 체크리스트)
전세 계약서에 도장 찍기 직전, 마음 한쪽이 불안했던 적 있으시죠. "이 집 괜찮은 거 맞나, 보증금 못 돌려받으면 어쩌지" 하는 그 마음이요. 전세사기 예방은 거창한 지식이 아니라 계약 전에 서류 몇 장을 순서대로 확인하는 습관에서 시작됩니다. 오늘은 옆자리 선배가 정리해주듯, 계약 전에 꼭 거쳐야 할 5단계 점검을 하나씩 풀어드릴게요. 어디서 확인하고, 무엇을 보고, 어떤 숫자가 위험 신호인지까지 짚어보겠습니다.
2026년에는 정부도 전세사기 대책을 보완하고 있습니다. 3월 10일 국토교통부·행정안전부·법무부가 합동으로 전세사기 종합대책을 의결하면서 핵심을 "정보 비대칭 해소"로 잡았고, 안심전세 앱은 2026년 9월부터 다가구주택 위험도 진단까지 확대될 예정입니다. 그래도 결국 내 보증금을 지키는 첫 방어선은 계약 전 내 손으로 하는 확인입니다.
1단계. 등기부등본 — 집의 "신분증"부터 떼어 봅니다
가장 먼저 할 일은 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부등본을 확인하는 것입니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있어요. 열람 수수료는 700원, 발급은 1,000원 수준이라 부담도 적습니다. 저도 집 보러 다닐 때 마음에 드는 매물이 있으면 그 자리에서 바로 확인해 봤더라구요.
등기부는 크게 세 칸으로 나뉩니다. 어려운 용어 같지만 뜯어보면 단순합니다.
- 표제부: 이 집이 어디에 있는 어떤 부동산인지, 주소와 면적을 봅니다.
- 갑구: 소유권에 관한 내용입니다. 지금 진짜 주인이 누구인지, 가압류·압류·경매개시 같은 위험 신호가 있는지 봅니다.
- 을구: 소유권 말고 다른 권리입니다. 핵심은 근저당권, 즉 은행 등이 잡아둔 빚입니다.
여기서 꼭 봐야 할 두 가지가 있습니다. 첫째, 갑구의 소유자 이름이 계약 상대인 임대인과 같은지 확인해야 합니다. 다르면 대리인 권한을 반드시 확인해야 합니다. 둘째, 갑구에 가압류·경매개시가 있거나 을구에 근저당이 많은지 봐야 합니다. 근저당의 "채권최고액"이 크면 그만큼 내 보증금보다 먼저 가져갈 빚이 많다는 뜻입니다.
한 가지만 더 보세요. 등기부는 계약할 때 한 번, 그리고 잔금 치르는 날 당일에 한 번 더 확인하셔야 합니다. 계약과 잔금 사이에 집주인이 새 근저당을 설정하는 경우가 있을 수 있어서요.
2단계. 깡통전세 판별 — 내 보증금이 시세에 비해 너무 큰가
등기부를 봤다면, 이제 숫자 계산입니다. "깡통전세"란 집을 팔아도 보증금을 다 못 돌려줄 만큼 빚과 보증금이 집값에 육박한 상태를 말합니다. 판별 기준은 전세가율, 즉 전세보증금을 매매시세로 나눈 비율이에요.
업계에서는 보통 이렇게 봅니다.
| 전세가율 | 위험도 | 한 줄 평 |
|---|---|---|
| 60% 이하 | 안전 | 비교적 여유가 있는 구간 |
| 60~75% | 주의 | 다른 조건까지 꼼꼼히 따져야 하는 구간 |
| 80% 이상 | 위험 | 깡통전세 가능성을 강하게 의심해야 하는 구간 |
2026년 기준으로는 보수적으로 70~75% 이하를 목표로 잡는 걸 권합니다. 그런데 전세가율만 보면 함정에 빠질 수 있습니다. 진짜 계산은 (선순위 근저당 채권최고액 + 내 전세보증금) ÷ 매매시세로 봐야 합니다.
예를 들어 매매시세가 3억 원이고 전세보증금이 2억 1,000만 원이면 전세가율은 70%입니다. 겉으로는 주의 구간 정도로 보일 수 있어요. 그런데 등기부 을구에 선순위 근저당 채권최고액이 1억 5,000만 원 잡혀 있다면 계산이 달라집니다.
(1억 5,000만 원 + 2억 1,000만 원) ÷ 3억 원 = 120%입니다. 집을 팔아도 선순위 빚과 내 보증금을 모두 갚기 어려운 구조라는 뜻입니다. 이 경우에는 전세가율 70%라는 숫자만 보고 들어가면 안 됩니다.
HUG 전세보증금반환보증도 함께 보셔야 합니다. 현재 HUG의 대표적인 보증요건은 전세보증금과 선순위채권 합계가 주택가격 × 담보인정비율 90% 이내인지 보는 구조입니다. 다만 정부가 전세사기 예방을 위해 이 담보인정비율을 향후 70% 수준으로 낮추는 방안을 검토·추진하는 흐름이 있으니, 독자 입장에서는 보증 가능 여부와 별개로 더 보수적으로 계산하는 편이 안전합니다.
3단계. 전입신고·확정일자 — 내 보증금에 "순번표"를 매깁니다
집과 계약이 괜찮아 보여도, 들어간 뒤 내 권리를 못 챙기면 소용없습니다. 핵심 두 단어가 대항력과 우선변제권입니다.
쉽게 비유하면, 대항력은 "나 여기 정당하게 사는 세입자예요"라고 새 집주인·경매 낙찰자에게 주장할 수 있는 힘입니다. 우선변제권은 경매로 집이 넘어가도 "내 보증금 먼저 돌려주세요"라고 줄 앞에 설 수 있는 순번표입니다.
- 대항력은 집을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 예를 들어 12월 15일에 이사하고 전입신고를 했다면 12월 16일 0시부터 효력이 생깁니다.
- 우선변제권은 이 대항요건, 즉 인도와 전입신고에 더해 임대차계약서에 확정일자까지 받아야 생깁니다.
확정일자는 주민센터·등기소·공증인, 또는 온라인 인터넷등기소에서 받을 수 있고 수수료는 600원 수준입니다. 실무에서는 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 처리하는 게 정석이에요. 다만 대항력은 다음 날 0시에야 효력이 생기니, 그 사이에 새 근저당이 끼면 내가 후순위로 밀릴 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.
그래서 잔금일에는 두 가지를 같이 하시는 게 좋습니다. 먼저 잔금 보내기 직전 등기부를 다시 확인하고, 새 근저당이나 가압류가 생기지 않았는지 봅니다. 그다음 이사와 전입신고, 확정일자를 최대한 같은 날 처리하시면 됩니다.
4단계. 전입세대 열람 — 나보다 앞선 사람이 있는가
특히 다가구주택처럼 한 건물에 여러 세대가 사는 집이라면 이 단계가 중요합니다. 전입세대확인서는 해당 주소에 전입신고한 세대가 있는지 확인하는 서류입니다. 다만 아무 "임차 예정자"나 계약 전 단독으로 주민센터에서 바로 열람할 수 있는 서류는 아니에요.
현행 제도에서는 소유자, 임차인, 매매계약자, 임대차계약자 등 신청권자가 신청할 수 있고, 신청권자임을 입증하는 서류가 필요합니다. 그래서 임대차계약을 체결한 뒤에는 계약서 등 권한 증빙을 갖춰 주민센터에서 신청하는 방식으로 접근하시면 됩니다. 반대로 계약 전에 먼저 확인하고 싶다면, 임대인이나 소유자의 협조를 받아 열람하거나 관련 자료 제시를 요청해야 할 수 있습니다.
왜 필요할까요. 나보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 선순위 임차인이 많으면, 경매가 났을 때 그분들이 먼저 보증금을 가져가고 나는 뒤로 밀립니다. 등기부의 근저당은 은행 빚을 보여주지만, 다가구주택의 기존 세입자 보증금 규모는 등기부만으로 다 보이지 않을 수 있습니다.
그래서 다가구주택은 특히 이렇게 봐야 합니다. 등기부의 선순위 근저당 + 전입세대확인서로 파악한 선순위 임차인 + 내 보증금을 합쳐서 시세와 비교해야 합니다. 등기부만 깨끗하다고 안심하면 안 되는 이유가 여기에 있습니다.
5단계. 임대인 세금체납 + 안심전세 앱 — 마지막 빗장
마지막은 두 가지를 한 번에 정리합니다.
첫째, 임대인 세금체납 확인입니다. 집주인이 세금을 크게 밀렸다면, 경매 시 그 체납 세금이 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있어 위험합니다. 다행히 2023년 4월 3일부터 임차인과 임차 예정자의 미납세금 열람권이 강화됐습니다.
다만 여기서 채널과 요건을 정확히 아셔야 합니다. 보증금이 1,000만 원을 초과하는 임대차계약이라면, 계약 체결일부터 임대차 시작일까지는 임대인 동의 없이 미납국세·미납지방세를 열람할 수 있습니다. 반대로 계약 전이거나 보증금이 1,000만 원 이하인 경우에는 임대인 동의가 필요합니다.
국세는 홈택스에서 사전신청을 할 수 있지만, 실제 미납국세 내역은 선택한 세무서에 방문해 열람하는 방식이 원칙입니다. 홈택스 화면에서 바로 모든 내역을 확인하는 구조로 이해하시면 안 됩니다. 세무서에 직접 방문해 신청하는 방법도 가능합니다. 지방세는 정부24에서 바로 열람하는 방식이 아니라, 공식 안내상 시·군·구 세무부서 등 지자체 방문 열람 절차로 보셔야 합니다.
계약 전이라면 임대인에게 국세·지방세 납세증명서 제시를 요청하거나, 임대인 동의를 받아 열람하는 방식이 현실적입니다. 특히 보증금이 큰 계약이라면 "계약 후 확인하면 되겠지"로 넘기지 말고, 계약서 특약에 미납세금과 선순위 권리 관련 내용을 명시하는 게 좋습니다.
둘째, 안심전세 앱입니다. HUG(주택도시보증공사)가 운영하는 앱으로, 시세·등기 현황·전세사기 위험도·보증 가입 가능성 등을 교차 점검하는 데 도움이 됩니다. 다만 2026년 6월 현재 모든 기능이 다가구주택까지 완전히 열려 있다고 보시면 안 됩니다. 정부 발표 기준으로 2026년 9월부터 다가구주택 위험도 진단까지 확대될 예정입니다.
앞의 1~4단계를 손으로 확인하기 어렵다면 안심전세 앱으로 한 번 더 교차 점검해 보세요. 단, 앱은 보조 도구입니다. 등기부, 전입세대확인서, 미납세금 열람, 계약서 특약 확인을 대신해 주는 만능 확인서는 아닙니다. 전세보증금반환보증 가입도 보증금 미반환에 대비하는 안전장치이지만, 가입조건이 따로 있으니 계약 전에 보증 가능 여부까지 함께 확인하셔야 합니다.
전세사기 예방 실행 체크리스트 — 계약 전 이대로만 따라 하세요
마지막으로 신청·실행 순서대로 정리했습니다. 위에서 아래로 그대로 밟으시면 됩니다.
- [ ] 인터넷등기소(iros.go.kr) 에서 등기부등본 열람 → 갑구 소유자·가압류·경매개시, 을구 근저당 확인
- [ ] 매매시세 조회 후 (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세 계산 → 70~80%를 넘으면 재검토
- [ ] 다가구주택은 기존 임차인 보증금까지 감안 → 계약 전에는 임대인·소유자 협조 요청, 계약 후에는 계약서 등 권한 증빙을 갖춰 전입세대확인서 주민센터 신청
- [ ] 임대인 세금체납 확인 → 국세는 홈택스 사전신청 후 세무서 방문 열람 또는 세무서 방문 신청, 지방세는 시·군·구 세무부서 등 지자체 방문 열람
- [ ] 계약 전 또는 보증금 1,000만 원 이하 계약이면 미납세금 열람에 임대인 동의 필요 여부 확인
- [ ] 안심전세 앱으로 시세·위험도·보증 가능성 교차 점검 → 다가구주택 위험도 진단은 2026년 9월부터 확대 예정임을 구분
- [ ] 계약서에 임대인 본인 확인, 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 확인
- [ ] 계약서 특약에 잔금일 전까지 추가 근저당·압류 등 선순위 권리를 설정하지 않는다는 내용을 명시
- [ ] 잔금일 당일 등기부 재열람으로 새 근저당·가압류·소유권 변동 여부 최종 확인
- [ ] 이사 당일 전입신고 + 확정일자 동시 처리 → 대항력과 우선변제권 확보
전세사기 예방은 결국 "확인했는가"의 싸움입니다. 5단계가 많아 보여도 하루 안에 대부분 확인할 수 있고, 서류 확인에 드는 비용은 보증금 규모에 비하면 아주 작습니다. 보증금이 걸린 일이라면 이 정도 수고는 꼭 필요한 보험이라고 생각하셔야 합니다. 이 체크리스트를 캡처해 두고, 계약 직전에 한 줄씩 지워가며 확인하시길 권합니다.
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